初始还本率,anfänglicher Tilgungssatz对还款来说有多重要?



  1. 自动进入浮动贷款利率

  2. 告知银行卖房,还清所有贷款

  3. 用后续贷款(Anschlussfinanzierung)来接上之前的贷款。


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本金Tilgung

「Tilgung: 其实就是本金的意思」。本金指的是在借贷行为中,由负债方所借贷的原始资金总额,其后的债务利息将以此为基准进行计算。

德国目前最常见的购房贷款是「等额本息贷款(Annuitäten-darlehen)」在所有贷款类型中占比70%以上。这种贷款是每月支付相同金额的贷款(即等额、定期的系列收支年金Annuität),在整个贷款期限内始终相同。因此可以很容易地制定还款计划

等额本息还款的年金由两个部分组成:「利息部分Zins和本金部分Tilgung」。他们所占份额随着时间的推移而变化。随着时间的推移,您支付的本金越来越多,支付的利息越来越少。一直到您还完本金,您和银行的债务关系才能彻底结束哦。


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初始Tilgungssatz

您可以在贷款申请时,自行确定初始的本金还款比率Anfänglicher Tilgungs- satz,习惯上每年偿还债务的比例至少为贷款总额的百分之一。也就是说如果您借款10万,初始还本率为1%,那么第一年您还的本金就是100,000X1%=1000元。

当然您可以根据个人的情况,适当提高本金还款比率。2%,3%也是非常常见的初始还款比率。


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选择哪个初始还本率最好?

选择不同的还本率会对您的贷款产生至少以下三个影响:

  1. 对您的每月,每年的现金流(月供)产生影响。

  2. 对您整个贷款偿还期限产生影响。

  3. 对您还清贷款时总共支付的利息的影响。

从上面的表格中我们可以看出不同的初始还本率对您月供、还清贷款期限以及还清贷款时总共支付的利息的影响:

「1.对您月供的影响。」

在其他贷款条件不变的情况下(相同的贷款金额,利率一样),如果您选择了更高比例的初始还本率,您每月需要支付的月供就会更高。

「2.对您贷款偿还期限的影响」

在其他贷款条件不变的情况下(相同的贷款金额,利率一样),如果您选择了更高比例的初始还本率,则您可以更快地还清贷款。

「3.对您还清贷款时总共支付的利息的影响」

在其他贷款条件不变的情况下(相同的贷款金额,利率一样),如果您选择了更高比例的初始还本率,则您可以节省更多的利息。

下面这张图更加直观的展示了在所有其他贷款条件一样的情况下: (贷款金额10万,贷款年利息1%),不同的初始还本率对还清贷款期限的影响。



那么选择什么样的还款率才是最好的呢?

「答案是:看您的个人情况。」

您可以自由选择偿还房屋贷款的初始还本率。「您需要以您目前的生活状况为基础,考虑您每月的支出有多高以及您希望在多长时间内彻底偿还贷款。」

基本上,在贷款其他条件不变的情况下,「初始还本率越高,还清贷款的期限就会越短,您的清偿速度就越快,所以您需要支付的总利息就越少。」 但这也意味着:如果您选择较高的初始还本率,每个月所需要支付的月供就会越高。您需要考虑到您的现金流以及一些其他紧急的支出情况,不能把月供设的过高。

详细的对比可以参考以下图片:



无论您是想知道选择怎样的初始还本率最合适,还是您有特殊的还款计划,例如10年,或者20年内不仅仅想绑定利率还想把所有的贷款都还清,还是您已经有一个贷款即将到期,不知道该选择什么样的后续贷款,您都可以来「德国房贷网」

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