在德国，我如何可以零首付贷款？

由于近些年德国房地产向好，同时德国的房贷利率在近些年持续走低，欣欣向荣的房产市场，吸引了越来越多的在德购房及投资需求。与此同时，如能低首付甚至零首付买房，对购房者来说更是再好不过！

由于德国贷款体系中首付比例没有硬性规定，所以理论上在德国「零首付购房」是完全有可行性的。但，所有的购房者都可以申请到零首付贷款么？—— 并不是！

本文小丰将详细介绍关于「零首付购房」的方方面面，并且为您剖析，按照您目前个人的情况，您是否可实现零首付贷款。

01 什么是零首付

在德零首付贷款，有两种不同的类型

100%贷款购房：即银行为购房或房屋建造提供100％的资金贷款服务，但买方将支付土地转让税、公证费、土地登记费和房产中介费等购房附加费用。

110%贷款购房：即除了房款外，购房各种附加费用（约10%）也由银行贷款解决，买方完全不为购房整个流程支付一分钱，因此，被称为110%贷款购房，也称全额贷款 Vollfinanzierung。


02 零首付需要哪些条件

过去德国银行至少要求20%的首付，才准许贷款。尽管由于贷款利率低，银行目前接受零首付抵押贷款，但对于几乎不需要什么资金投入，就可以完成购房这等美事，贷款机构，当然会有更严格的审核流程，对申请人的资信情况也会谨慎的评估。

您必须满足非常多的条件，才能实现零首付贷款，某些条件，对于目前轻资产的大多数人来说，是非常困难的。满足以下条件，较易实现零首付贷款：

A. 长期高收入人群
对于持有无限期工作合同的雇员，凭借他们长期稳定的收入，银行会相对容易地认可他们的的偿还能力。如果同时您的收入水平还远超当地平均工资水平，恭喜您！这绝对是具备的零首付贷款的重要要素。而对于自雇者、自有职业者（freelancer)来说，即便他们与这些雇员在相同的行业或领域工作，在其他资产情况都相同的情况下，申请零收入贷款，比雇员申请者困难。

B.房产自身条件优异
如果在最坏的情况下借贷人无法再还贷，银行有权进行止赎拍卖。优质的房产可以一定程度使银行降低贷款风险。因此，房产自身条件越佳，建筑越新，地段越好，银行对其就会有更好的评估，并且愿意提供更优质的贷款。尤其在您选择的二手房或翻新二手房，银行会更加谨慎地加以评估。房屋本身足够优质，也可为您零首付申请助力。

C. 极佳的信誉
贷款时，信誉度由贷方根据SCHUFA的信息进行检查。借贷人必须有一个优秀的SCHUFA分数，零首付贷款遇到的阻力会比较少。

D.其他债务较少
您本身如有额外债务，如多份贷款合同或罚款，这些固定债务支出，对零首付贷款也会有一定影响.

E. 贷款身份问题
如果您已有德国永居身份，或为德国籍，这将极大提高零首付的可能性。反之，您的零首付梦想，很有可能停留在梦想了，这也是目前在德华人群体贷款面前的巨大障碍。


03 零首付的风险

零首付贷款，在如今低利率时代，显得格外诱人。但即使您的条件能够实现零首付贷款，也需考虑其可能的一些风险和对生活的影响。在某些情况下，零首付，可能不一定是您最佳的投资选择。

A. 更高的利率
相同条件下，零首付贷款申请者，会比有一定首付比例的贷款申请者，拿到的贷款利息更高一些，这使得贷款的成本大大提高。

B. 高贷款额及高还款率
贷款额若为购买价格的100％，贷款总金额将会很高。此外如果借款人要求零首付，通常需承担至少3％的高年还款率 Tilgung （一定首付时还款率通常是2%），这将导致您每月的还款额大大高于正常水准。

C. 较高的资金风险
由于高利率/高贷款额/高月还款额带来的压力，如主要还款人长期生病或失业，将会产生巨大的还款危机。如果还贷期间每月还款对家庭来说负担太大，您生活品质也将大大下降。

考虑到零首付对资金运转的一定的风险，从个人资产管控的角度，无论是银行还是投资管理顾问，相对都更建议贷款人能够做到以下两点：

a. 借贷人应谨慎评估自己财务的灵活性，选择最合适的贷款方案
如果您有出色的偿付能力和财务灵活性，并且有足够的能力来支付购房辅助费用，选择「零首付」确实可行。但如您有首付能力，「一定的首付」可以帮您节省利息，并可以更快地偿还抵押贷款，减少还款期，降低财务状况恶化的风险。

b. 收入足够高、且有保证，才建议零首付贷款。
任何可能在工作和生活上还不稳定的客户，不建议您选择零首付贷款。您应该有足够稳妥的备用解决方案来考虑到各种生活的突发问题。

当您的生活还未稳定，即使当前利率很低，也应谨慎考虑「零首付贷款」。